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房地产市场在楼市政策调控16年的历程中逐年“稳中有涨”

2020-08-24 来源: 浏览:263 编辑:

01商品价值是如何体现的?

通过市场流通的所有商品,全部是通过消费者需求实现商品价值的。消费需求从以下6个方面实现:

1、商品使用价值的需求,商品房(住宅)是通过建筑空间展现价值。

2、对商品审美的需求,住宅小区景观与建筑文化构成美的价值。

3、对商品时代的需求,房地产具有增值和保值的共性。

4、对商品社会象征性的需求,房地产价值的多样化属性,提升了商品的市场价值。

5、对优良服务的需求,对于物业使用服务的附加值。

6、国家政策性促使商品成为具有贵过黄金的“金融属性”的社会性价值,这个价值得到社会的认同,尤其是金融机构将房产作为融资的必要条件,而且是首选条件。

02时光轴:国内楼市调控带给我们什么样的市场反应?

2005:首次调控——首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台;9月银监会212号文件收紧房地产信托。  

市场反应:虽然许多项目主动降价出售存量,但房价总体还是继续上涨。

2006:70/90政策——国六条”出台,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天,“国十五条”出台,规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上,也即“70/90政策”。  

市场反应:房价继续上涨,涨幅相对平稳,中小户型房量增加。

2007:房贷新政——9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台,这也是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”。  

市场反应:当年楼市价格暴涨、地王频现,政策出台后,2008年全年房价明显下跌,成交量也明显萎缩。

2008:放宽二套房贷——对个人购二套普通自住房贷款予以放宽,并对住房转让环节营业税进行大幅减免。12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。  

市场反应:中国楼市出现10年大拐点,量价齐跌。因此下半年宏观调控转向,管理层启动大规模刺激楼市消费政策,其他金融政策全线松绑,2009年楼市复苏,后继续大涨。3万亿元的“刺激”让已沉睡的猛狮又“渐已醒”。  

2009:国四条——10月24日,《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(国四条)出台,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。  

市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复。

2010:限购令——1月10日国务院出台国十一条,要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日,国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日,新国十条出台,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台,上海和重庆试点房地产税。  

市场反应:这被称为史上最严的房地产调控政策,但高价地王继续产生,3月后房价飙升。至今已经过去10年,房产税政策还做着“不醒的梦”。

2011:二套首付提高——“新国八条”公布,二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。  

市场反应:房价继续上涨。

2012:5月——禁墅令拖住别墅入市脚步,销售策略改变;国务院明确今年扩大房产税试点;对房价上涨过快地区将督导;住建部部署督察全国住房公积金。

国内“墅级产品”迎来空前的更新时代:双拼、联排、多联体、Town House【(汤豪斯)住宅多层+底商类,多层住宅可以理解为“墅级产品”,因为住商使用是绝对独立的,相互没有任何影响与交集】。而且这些更新产品更是供不应求,利润更是大于所限的“真墅”。

6月:多部委密集表态:房地产调控不动摇。

7月:下半年严格实施差别化住房税收政策。

11月:在国务院常务会议上,讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》,对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。

12月:坚持楼市调控不动摇;2013年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策,并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。

要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求”,坚持房地产市场调控政策不放松,这也是“保障房建设”首次被写入党代会报告。

严打小产权房:多部委多次强调坚持房地产调控不动摇,2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策,严打小产权房。  

市场反应:一线城市房价继续上涨。  

2013:新国五条——2月出台新国五条,不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》,其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。“新国五条”具体内容如下:

1、完善稳定房价工作责任制;

2、坚决抑制投机投资性购房;

3、增加普通商品住房及用地供应;

4、加快保障性安居工程规划建设;

5、加强市场监管。

3月:国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。

市场反应:开发商下半年不得以价换量,房价缓慢增长。意思就是政策性限价:限制开发商降价销售。

2014:“9·30”房贷新政——各地陆续松绑限购政策,9月30日央行出台房贷新政,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,贷款购买第二套住房时,可按照首套房贷政策执行等。9月:各地陆续松绑限购政策,央行出台“9.30”房贷新政:

1、首套房贷享优惠;

2、二套房贷大放松;

3、限贷令取消。

10月:住建部、财政部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务通知》,要求各地放宽公积金贷款条件。

市场反应:相对于此前信贷套数认定政策,本次政策对首套、二套、多套,在认定上都有放松。新政出台后,全国各地楼市皆迎来成交高峰,房价缓涨。

2015:3月新政——央行、住建部、银监会联合发文,全国二套房首付降至四成;财政部通知,将个人出售普通住宅,营业税免征的购买年限由5年下调至2年。

3月:央行、住建部、银监会联合发文,全国二套房首付降至四成;财政部通知,将个人出售普通住宅,营业税免征的购买年限由5年下调至2年。

5月:央行下调存贷款基准利率0.25个百分点。

8月:对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由三成降至两成。

9月:在不实施限购的城市对首套房贷款最低首付比例调整为不低于25%。

市场反应:在货币政策作用刺激下,房地产市场又是火爆,商品房售价仍然是“政策性缓涨或小幅上涨”。政策抑制房价上涨效果明显。

2016年:政策梳理——2月:中国人民银行联合银监会决定,在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成,二套房首付比例最低可付三成;财政部、国家税务总局和住建部三部门发布了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》;3月:财政部公布营改增细则,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税;9月:9月30日起全国22城密集出台史上最严限购限贷新政。北京市发布了关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。

市场反应:在2015年政策性刺激作用下,2016年房地产企业大赚,商品房市场活跃。但同样的因为政策性因素的作用,才在2016年有了较为“严控”的新政出台。

2017年:政策梳理——2月:中国人民银行、银监会公布通知,对个人住房贷款首付比例进行调整:在不实施限购措施的城市,家庭首套房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,二套房再次申请商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行;3月:北京楼市实施“认房又认贷”,二套房首付比例提至60%;广州楼市单身限购一套,连续社保3年变5年;郑州深夜出台限购新政:18日起补缴社保、个税也不管用了;石家庄非本市户籍居民家庭限购1套房等20个以上城市出台商品住宅“限售”、各地政府实施的限购、限贷、限价力度快速加强。

政府对商品房住宅产品的方向属性定位: 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

一方面是房地产价格的变化将影响居民的财富,财富的变化影响消费能力,因此房地产的“财富效应”增加,“投资效应”减弱;另一方面,租赁将成为日益重要的住房消费,租赁及其产业链对经济增长的影响将逐步释放。

市场反应:三、四线城市去库存。“双降”频发的一年:降准降息政策频发。

2018年 :政策梳理——限购:一线城市房价的过快上涨也引起了发改委的重视。发改委主任徐绍史在两会期间表示,当前一二线城市房价上涨速度较快,幅度较大,需通过加快推进保障房建设和棚改,增加住房供给,采取诸如限购等行政措施以及经济政策等,抑制不合理的投机性需求,限制房价过快上涨;增加土地供应:国土资源部部长姜大明在两会期间表示,将采取分类调控的原则,增加一线城市的土地供应面积。最近一线城市房价上升快,引起关注,为防止异常交易推高房价,全力支持一线城市地方政府调控措施;整治“首付贷”:去年下半年以来,北上深等一线城市房价大幅上涨,以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。在上海“链家事件”发生以后,记者曾在《地产中介链家的“金融风暴”》中提到“首付贷”给房地产市场带来的风险。在今年两会上,“首付贷”将何去何从成为委员代表和媒体记者关注的一个焦点;房地产税立法:两会期间,全国人大棠委会预算工作委员会副主任刘修文透露,调整后的人大棠委会立法规划已将房地产税法列入第一类立法项目,全国人大棠委会今年的立法工作计划将房地产税法列为预备项目。刘修文用12 个字概括此前在上海、重庆试点的房产税改革:“细致扎实、运行平稳、成效明显。”他表示,两地改革试点是探索对个人住房在保有环节征税的宝贵经验,是符合房地产税制改革总体方向的,房产税在小范围“继续”试点,因而房产税“法不责众”房贷利息抵税:所谓“房贷利息抵税”,是指允许那些拥有自己房子的纳税人通过他们的主要住宅(或第二住宅)担保的贷款所付的利息来减少他们的应税收入。关于这一政策能帮助购房者省多少钱的案例计算非常多,但总体而言还是越有钱的人获得的好处越大;落实营改增:砖家通过多个商圈渠道了解到,商业地产目前依然处于低谷期。一些高端商业地产存在着大量的库存。对于新政是否能改善商业地产的状况,但是砖家认为,这条新政将会对商业地产市场去库存起到一定的积极作用,推动一部分企业新购写字楼,但实际影响可能有限。

市场反应:房地产的关键词变成了“房住不炒”、“房地产税”、“租售并举”。“房住不炒”的原则得到进一步重申,而时隔四年之后,“推进房地产税立法”再度进入报告。同时,“租售并举”的制度作为长效机制被提了出来。

首次倡导经济保底(GDP保底6.8%)。今年定向“小额贷”政策频发是核心。

2019年:核心政策——暂停发放第三套房贷+推进房产税改革试点+限购令风靡各大城市。

市场反应:此条政策不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行,将有利于打压投资投机性购房,尤其是外地投资投机者;对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上”,以前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付可为20%,现在一刀切,必须三成以上;“各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房”,这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。但同时对居民的改善型需求也有影响;新政公布之前,曾有部委人士表示,此次政策或将涉及房产税新政。但发现,此次并未明确房产税试点情况。房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策,而不是由部委文件统一公布;房产税一旦开征,其规模将达到7000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充,同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革;对于抑制投资投机需求,限购政策不愧为“精确打击”的武器,真正是遏制住了投资机的“咽喉”,但是多数城市出台限购令加了时间定语“暂定”,表示限购令是临时的,有效时间或为半年、或为几个月等。但就浙江而言,目前仅有杭州、宁波和温州三地出台相关限 购政策,在这种情况下,大部分投资客很可能会选择没有限购政策的城市投资置业。

而本年度最大的“政策性钜惠措施:暂缓出台二套房及以上房产税的实施”,可以说是:国家能够让商品房售价下降最直接、最有效的政策性措施就是房产税出台并实施。

2020年:政策梳理——政策1:个人转让两年以上住房免征营业税。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税;政策2:二套房贷款首付比降至四成,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%;政策3:严格控制供地规模,改善供求关系,内容:

1、合理安排住房及其用地供应规模;

2、优化住房及用地供应结构;

3、统筹保障性安居工程建设;

4、加大市场秩序和供应实施监督力度。

市场反应:双降+定向释放流动性,有史以来最大量、最大幅度。一切为了恢复为前提,政策性的容忍度空前。多数地方性购房“钜惠政策”出台。但多数房企仍然因为资金流动性不足而叫苦不迭。

民居生活,是返璞归真的起点

03砖家释意

从2005年至今,16年的政策性楼市调控,看看房价在政策性调控下的趋势(以四大一线城市为例):2005年北京房价6232元/㎡;上海房价8627元/㎡;广州房价5660元/㎡;深圳房价6037元/㎡。2019年房价是多少呢?同样以四大一线城市为例:北京房价60606元/㎡,涨幅约872.49%,15年平均每年涨58.17%;上海房价49480元/㎡涨幅约473.55%,15年平均每年涨31.57%;广州房价32830元/㎡,涨幅约480.04%,15年平均每年涨32%;深圳房价53749元/㎡,涨幅约790.33%,15年平均每年涨52.69%,房价上涨幅度依序应该是“北、深、广、上”排名。

我们都知道,房地产投资开发的利润率约在18%/年,仍然以四大一线城市为例,市场上的商品房销售价格每年上涨幅度最少的也超过30%,买房的利润大于开发商的利润。这是什么逻辑?因此,房价为什么永远是那么容易去化,永远是利润的那么高大上。商品房降价的愿望也只能成为睡不醒的中国梦,梦醒时分也是永远的遥遥无期。


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